Odwierty geotechniczne

Zakup działki pod budowę swojego wymarzonego domu to nieraz decyzja na całe życie. Z naszego doświadczenia nie wszystkie osoby podchodzą do tak ważnej decyzji z należytą starannością. Tylko odpowiednie przygotowanie może uchronić przed dodatkowymi kosztami w przyszłości. Czasami okazuje się, że dana działka jest bezwartościowa. My zalecamy szczególną ostrożność przy zakupie gruntu. Większość osób zainteresowanych zakupem ziemi sprawdza księgę wieczystą (więcej na temat księgi wieczystej możesz przeczytać tutaj: https://czaplaiczapla.pl/ksiegi-wieczyste/ ). Niejednokrotnie osoby
zainteresowane zakupem analizują dane z mapy lub wypisu i wyrysu z rejestru gruntów (ten temat szerzej opisujemy tutaj: https://czaplaiczapla.pl/mapy/ ). Bardziej świadome osoby już na samym początku sprawdzają zapisy z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub wnioskują o Warunki Zabudowy dla danego terenu. Z kolei bardzo rzadko są sprawdzane punkty graniczne danej działki, choć z naszego doświadczenia to także bardzo ważna sprawa. Kwestia sprawdzenia drogi dojazdowej wydaje się wręcz oczywista (w tym artykule opisujemy, czy dla każdego: https://czaplaiczapla.pl/gminna-droga-dojazdowa/ ). Powyższe zagadnienia to tylko przykłady zagrożeń, o których rozmawiamy z klientem chcącym kupić lub sprzedać działkę budowlaną.
Dzisiejszy artykuł chcielibyśmy poświęcić jeszcze jednej ważnej kwestii, mianowicie odwiertom geotechnicznym.

Przypuśćmy, że wszystkie inne sprawy z zakupem działki zostały już sprawdzone i nie budzą wątpliwości. Czy zatem warto wykonać odwierty geotechniczne? Postaramy się przedstawić temat z dwóch perspektyw – osoby kupującej i sprzedającej. Sprawę poruszamy w oparciu o doświadczenie – posłuży nam przykład transakcji, którą przeprowadziliśmy.

Zacznijmy od odpowiedzi na pytanie, czym w zasadzie są odwierty geotechniczne?
Odwierty geotechniczne wykonuje się w celu zbadania gruntu, mając na uwadze udzielenie informacji, jaka jest jego nośność oraz jakich fundamentów należy użyć. To badanie ma udzielić jednoznacznej odpowiedzi, czy możemy wybudować to, co zaplanowaliśmy i czy musimy się liczyć z dodatkowymi kosztami przy stawianiu fundamentów pod nasz dom.

Czy przed zakupem działki powinno się wykonać odwierty geotechniczne?
Choć nie zawsze mieliśmy do tego takie podejście, to dziś z pełną odpowiedzialnością mówimy, że TAK! Możemy wręcz powiedzieć, że to jest konieczność! Przekonała nas do tego jedna z ostatnich transakcji jaką przeprowadziliśmy. Młode małżeństwo zgłosiło się do nas z zamiarem zakupu działki budowlanej z naszej oferty. Po sprawdzeniu stanu prawnego
zapadła ostateczna decyzja o zakupie. Cena działki przez obie strony uznawana była za uczciwą, więc negocjacje trwały bardzo krótko. Kupujący jednak chcieli zawrzeć umowę przedwstępną ale pod jednym warunkiem. Tym warunkiem była właśnie możliwość wykonania badań geotechnicznych gruntu. Nabywcy działki oświadczyli, że wykonają tę
usługę na własny koszt, najważniejsza dla nich była pewność, że z gruntem jest wszystko w porządku. Zarówno my jak i właściciele działki bez wahania zgodziliśmy się na taką propozycję. Wokół działki, z każdej strony są wybudowane domy jednorodzinne. Działka naszych klientów od pokoleń była własnością jednej rodziny. Sprzedający mieli pewność, że od 50-60 lat nic na działce się nie działo. Strony transakcji podpisały umowę przedwstępną z tym jednym, wydawałoby się, nietypowym warunkiem.

Przyszedł dzień, w którym firma zajmująca się odwiertami wykonała swoją pracę. Będąc pewnym, że to tylko formalność, żadna z stron nie pojawiła się na miejscu. Po badaniach odebraliśmy telefon od kupującego, że badania wyszły niekorzystnie. Okazało się, że pod 60-centymetrową warstwą humusu do ponad 2 metrów głębokości zalega tzw. nasyp niebudowlany, czyli zmieszany humus, pył piaszczysty, piasek gliniasty, popiół, węgiel kamienny i gruz ceglany. Dopiero pod tą warstwą znajduje się piasek gliniasty. Szok i niedowierzanie. Obiektywnie patrząc obecne pokolenie właścicieli mogło o tym nie wiedzieć. Tak gruba warstwa humusu sugerowała, że sprawa może sięgać lat sprzed II Wojny Światowej. Co to oznaczało dla klientów kupujących działkę?

Wykonaliśmy trzy niezależne wyceny mające na celu ustalenie z jakimi dodatkowymi kosztami muszą się liczyć kupujący budując w tym miejscu. Wyceny były bardzo rozbieżne. Jedna z nich przekraczała wartość działki! Tą jednak odrzuciliśmy, gdyż wydawała się sporo przesadzona. Ostatecznie strony doszły do porozumienia, obniżając wartość zakupu działki o 37%. Transakcja została przeprowadzona do końca. Dziś kupujący przygotowują się do prac związanych z budową domu. Z tej historii jednoznacznie wynika, że kupując działkę warto wykonać odwierty geotechniczne.

A czy przymierzając się do sprzedaży ziemi, także warto pomyśleć o zleceniu takich odwiertów? Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że nie. W końcu być może „na starcie” będziemy zmuszeni do obniżenia ceny działki. Wydaje się jednak, że to nie jest ekonomiczne podejście. Należy sobie zadać kilka bardzo ważnych pytań m.in.: Jak bardzo uczciwie chcemy podejść do sprzedaży? Jakie stosunki chcemy mieć w przyszłości z sąsiadami, jeśli sprzedajemy część działki sąsiadującej z naszym miejscem zamieszkania?

Każde zagrożenie dla naszego klienta traktujemy bardzo poważnie. Dlatego lubimy drążyć takie przypadki, by móc w przyszłości uniknąć problemów. Zapytaliśmy firmę zajmującą się odwiertami, jak często zdarza się, że badania wykazują niezadowalającą jakość gruntu. Ku naszemu zdziwieniu okazało się, że średnio po wykonaniu 2/10 odwiertów przekazywane są niekorzystne dla budujących informacje o gruncie. Niestety tematem najczęściej klienci zajmują się już po umowie sprzedaży i z problemem nowy właściciel zostaje sam.

My, jako zespół biura nieruchomości stawiającego na bezpieczeństwo naszych klientów, zawsze dążymy do jak najbardziej świadomego zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Biorąc pod uwagę i ceniąc sobie zdobyte doświadczenie, ZAWSZE namawiamy do wykonania odwiertu geotechnicznego przed zakupem/sprzedażą działki.

Mamy nadzieję, że artykuł przyczyni się do zwiększenia świadomości w obszarze wartości i celu wykonywania odwiertów geotechnicznych, a także pomoże w procesie zakupu działki. Z pełnym przekonaniem rekomendujemy zarówno osobom kupującym jak i sprzedającym zlecenie usługi badania gruntu. Przeczytaj także inne nasze artykuły, w których w prosty sposób staramy się opisywać trudne przypadki na rynku nieruchomości.