Księgi wieczyste
Księgi wieczyste są urzędowym rejestrem publicznym, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Ich szczególność jest w „wieczystości” ksiąg, ponieważ akta nie ulegają zniszczeniu, a są przechowywane w porządku chronologicznym w sądach rejonowych.
Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych, mogą prowadzone też być dla ograniczonych praw rzeczowych (np. spółdzielczego-własnościowego prawa do lokalu). Dla każdej nieruchomości prowadzi się jedną księgę wieczystą bez względu na zmianę właściciela.
Wpisy ujawnione w księgach wieczystych mają zazwyczaj charakter deklaratywny, co oznacza że same wpisy nie tworzą prawa, poza pewnymi wyjątkami, a jedynie dają świadectwo o jego istnieniu. Wpisu konstytutywnego wymaga się dla ustanowienia odrębnej własności lokalu, ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego, ustanowienia hipoteki, przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej, zmiany treści ograniczonego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, zastrzeżenie pierwszeństwa dla ograniczonego prawa rzeczowego, przelew wierzytelności hipotecznej. Podstawę wpisu stanowi dokonana we właściwej formie czynność prawna.
Istnieją jednak naczelne zasady wieczystoksięgowe chroniące podmioty obrotu prawnego, do których należą:
- Zasada jawności formalnej i materialnej- jawność formalna oznacza powszechny dostęp do KW w celu sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości, zaś jawność materialna: nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków (wzmianki), realizacja tej zasady jest wykonywana za pomocą teleinformatycznego systemu prowadzenia ksiąg wieczystych, który umożliwia jej bezpłatne przeglądanie każdemu kto zna numer księgi wieczystej
- Zasada rękojmi wiary publicznej– treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osoba uprawnioną według księgi nabył własność lub inne prawa rzeczowe.
- Zasada pierwszeństwa praw – to znaczy że jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej
Struktura księgi wieczystej
Dane zawarte w księdze wieczystej pogrupowane są w cztery działy. Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości. Drugi obejmuje wpisy dotyczące własności. Trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, oraz na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem hipoteki. Czwarty przeznaczony jest na wpis hipotek.
Wszelkich wpisów w księdze może dokonać tylko sąd na podstawie odpowiednich dokumentów
Szczegółowe treści poszczególnych działów będziemy omawiali osobno.