|

ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE

Pojęcie zagospodarowanie przestrzenne obejmuje sposób postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele i ustalenia zasad ich zagospodarowania. Podstawowym aktem prawnym określającym zasady kształtowania polityki przestrzennej oraz wskazujący sposoby postępowania przy ustalaniu zasad zagospodarowania, zabudowy oraz przeznaczenia terenów na określone cele, jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Główną rolę w kształtowaniu i prowadzeniu polityki przestrzennej ogrywają gminy. Jest to zadanie własne gminy, którego realizacja polega na uchwalaniu decydujących dokumentów o gospodarowaniu przestrzenią, do których należą:

  • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
  • Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, opracowany na podstawie studium.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego:

Sporządza się go dla całego obszaru objętego granicami administracyjnymi gminy, jego ustalenia uwzględniają:

  • Zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju
  • Strategię rozwoju i plan zagospodarowania przestrzennego województwa
  • Strategię rozwoju gminy.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie można wydawać na jego podstawie decyzji administracyjnych, takich jak np. pozwolenia na budowę. Studium wyznacza obszary, dla którego sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest obowiązkowe oraz takie, dla których gmina taki plan zamierza sporządzić. Studium można traktować jako kluczowy dokument dla rozwoju gminy, ponieważ jest jedynym dokumentem planistycznym dla obszaru całej gminy, stanowi podstawę i punk odniesienia dla planów miejscowych i decyzji administracyjnych wydawanych bez planu miejscowego oraz zawiera informację o gminie, jej środowisku, mieszkańcach, gospodarce, itp.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Ustawa nie nakłada na gminę obowiązku sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego. Na obszarach nieobjętych planami rozstrzygnięcia zachodzą na mocy decyzji administracyjnych, wydawanych w indywidualnych sprawach. Obowiązkowy zakres miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmuje:

  • Przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania
  • Zasady ochrony i kształtowaniu ładu przestrzennego, środowiska oraz dziedzictwa kulturowego
  • Wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych
  • Parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu
  • Sposoby i granice zagospodarowania terenów podlegających ochronie
  • Szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem
  • Szczegółowe warunki zagospodarowania terenów, ograniczenia w ich użytkowaniu, jak również zakaz zabudowy
  • Sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów
  • Zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej

Miejscowy plan może określać: sposoby usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych, do granic przyległych nieruchomości, nawet może obejmować kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów. Ważna informacją jest także informacja o minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych.

Plan miejscowy obowiązuje jako prawo lokalne, od dnia wejścia w życie określonego w uchwale rady gminy, nie wcześniej jednak niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Jego wejście w życie powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ):

Dla inwestycji zlokalizowanych na terenach, które są nie objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobu zagospodarowania i warunków terenu następuje w drodze decyzji administracyjnej o warunkach zabudowy tzw. WZ. Wydanie takiej decyzji wymaga spełnienia łącznie spełnienia następujących warunków m.in:

  • Teren ma dostęp do drogi publicznej
  • Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, ten warunek nie musi być spełniony, kiedy inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej w gospodarstwie, którego powierzchnia jest większa od średniej wielkości gospodarstwa w gminie
  • Istniejąca bądź projektowane sieci uzbrojenia terenu są wystarczające dla zamierzenia budowlanego
  • Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy może wystąpić każdy, ale taka decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza praw własności i uprawnień osób trzecich. W odniesieniu do tego samego terenu decyzje WZ można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Jednak jeżeli jeden z wnioskodawców uzyska pozwolenie na budowę na danym terenie, to w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent stwierdza wygaśnięcie decyzji WZ. Decyzja WZ wygasa w dniem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, jeżeli ustalenia decyzji są sprzeczne z ustaleniami planu.

Artykuł napisano posiłkując się literaturą „ Szacowanie nieruchomości” pod redakcją Jerzego Dydenki