Drogi gminne, współwłasność, służebność.

Co to jest droga??

Drogi w Polsce, pod względem prawnym, dzielimy na drogi publiczne oraz drogi wewnętrzne. Drogą publiczną nazywamy drogę, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem. Ze względu na funkcje w sieci drogowej drogi dzielą się na drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe oraz gminne. Dla Nas pod względem zamieszkania najważniejszą rolę odgrywają drogi gminne. Zarządcami dróg gminnych jest wójt. Zarządca drogi może wykonywać swoje obowiązki przy pomocy jednostki organizacyjnej będącej zarządem drogi, utworzonej odpowiednio przez radę gminy. Do ich głównych zadań, które są ważne przede wszystkim dla nieruchomości leżących przy tych drogach, jest utrzymywanie nawierzchni drogi, chodników, drogowych obiektów inżynierskich, urządzeń zabezpieczających ruch i innych urządzeń związanych z drogą, jak również przeprowadzanie okresowych kontroli stanu dróg i drogowych obiektów inżynierskich, ze szczególnym uwzględnieniem ich wpływu na bezpieczeństwo ruchu drogowego w tym wskazanie usterek, które wymagają prac naprawczych lub konserwatorskich ze względu na bezpieczeństwo ruchu drogowego. 

Czym się różnią drogi publiczne od dróg wewnętrznych??

Drogi wewnętrzne są to drogi, do których zaliczyć należy drogi rowerowe, parkingi, place przeznaczone do ruchu pojazdów niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg. O tym czy dana droga jest drogą publiczną, stanowią względy techniczne i prawne. Zatem, drogę wewnętrzną może stanowić zarówno prywatna własność/współwłasność/użytkowanie wieczyste, jak też własność podmiotu publicznego.

Co do zasady inwestor chcąc zapewnić dojazd do swojej nieruchomości za pośrednictwem drogi wewnętrznej, powinien wywodzić swój tytuł do korzystania z drogi wewnętrznej z prawa własności (użytkowania wieczystego) tej drogi lub z ustanowionej na niej służebności drogowej.

Problem wykonywania zarządu nieruchomością „drogową” będącą współwłasnością właścicieli poszczególnych działek budowlanych.

Jak ten problem powstaje?? – czyli powstanie działki gruntu stanowiącej „drogę wewnętrzną” będącej we współwłasności właścicieli innych działek (nieruchomości)

Działka gruntu, która stanowi drogę wewnętrzną (inaczej działka drogowa) powstaje w związku z dokonaniem podziału nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ich treścią, podział nieruchomości nie jest możliwy, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. 

Z powyższego wynika, iż właściciel chcący podzielić nieruchomość, ma trzy możliwości ustanowienia dostępu podzielonych działek do drogi publicznej.

Pierwsza możliwość to ustanowienie służebności drogowej (przejazdu i przechodu) przez działkę, która oddziela nowo wydzielone działki od drogi publicznej.

Druga możliwość to wydzielenie działki drogowej. Jest to działka o nieregularnym najczęściej kształcie; szerokości kilku metrów, której granice stykają się zarówno z drogą publiczną jak i z działkami nie mającymi bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Na działce drogowej właściciel może ustanowić służebność przejazdu i przechodu na rzecz właścicieli działek nie mających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Trzecia i najważniejsza możliwość jaka została przewidziana przez ustawodawcę dla zapewnienia dostępu do drogi publicznej, to sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej działkę wewnętrzną. Dotychczasowy właściciel (czyli ten, który podzielił nieruchomość i wyzbywa się poszczególnych działek powstałych po podziale) powinien korzystać z trzeciej możliwości, ponieważ po sprzedaniu ostatniej wydzielonej działki wraz z należnym udziałem nie będzie właścicielem działki drogowej.

W przypadku ustanawiania służebności na działce drogowej właściciel nieruchomości po sprzedaniu wszystkich wydzielonych działek, pozostanie właścicielem działki drogowej. Z własnością działki drogowej wiążą się, przede wszystkim obowiązki oraz koszty takie jak: zapłata podatków od nieruchomości, utrzymywanie w należytym stanie drogi, odśnieżanie w okresie zimowym, odpowiedzialność w przypadku szkody wynikłej z zaniedbania tych obowiązków i wiele innych. W związku z powyższym w interesie właściciela jest sprzedaż działek wraz z udziałem we własności działki drogowej.